Entwicklung des Marktes für Ferienhäuser und Ferienwohnungen

[claus-juergen]

Weil der ausführliche Artikel von Glas Istre in keinen der bestehenden Stränge so richtig reinpasst habe ich einen neuen Thread gestartet. Insbesondere die Qualität und Ausstattung, aber auch die Preisentwicklung von Ferienhäusern und Wohnungen gibt immer wieder Anlaß zu Diskussionen. Hier die wichtigsten Passagen des Artikels im Wortlaut.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 verzeichnete der kroatische Tourismus – trotz eines schwächeren Junis – ein Umsatzwachstum von 9,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Istrien führte mit 8,7 Millionen Übernachtungen erneut die Liste der beliebtesten Reiseziele in Kroatien an. Obwohl die Zahlen an sich keinen Anlass zur Sorge geben, da ein jährlicher Anstieg der Übernachtungen und Ankünfte kaum zu erwarten ist, entstand in der Öffentlichkeit der Eindruck einer schlechten Tourismussaison. Dies führte schließlich zur Unzufriedenheit einiger Verbände privater Vermieter. Diese kritisierten die Erhöhung der Pauschalpreise und warfen der Regierung vor, große Tourismusunternehmen und Hotelketten zu bevorzugen...

Nach einer Phase außergewöhnlich hoher Nachfrage normalisiert sich der Markt. Gäste planen ihre Reisen heute sorgfältiger, vergleichen Reiseziele und erwarten mehr für ihr Geld. Deshalb müssen wir das Gesamtbild betrachten und dürfen keine voreiligen Schlüsse aus einzelnen Wochen oder einzelnen Indikatoren ziehen. Kroatien ist nach wie vor ein sehr attraktives Reiseziel, aber der Wettbewerb war noch nie so stark, so Žgomba. Reisebüros verzeichnen zwar solide Ergebnisse, aber die Buchungen verlaufen deutlich langsamer und viele Reservierungen erfolgen erst kurz vor Reiseantritt. Dies erfordere, so Žgomba, deutlich mehr Flexibilität und Anpassungsfähigkeit als in den Vorjahren...

Wenn das Angebot zu groß ist, kann der Markt es nicht decken, die Preise sinken und alle damit verbundenen Folgen treten ein. Unzufriedenheit ist die Folge. Dass Hotels und Campingplätze bessere und positive Ergebnisse erzielen, ist auf langfristige Investitionen in Qualität und eine gute Kommunikation mit dem Markt zurückzuführen. In der Regel handelt es sich dabei um Unternehmen mit entsprechendem Fachpersonal. Vorbei sind die Zeiten, in denen man Gäste gewinnen konnte, indem man zu Hause wartete oder ein Schild am Eingang aufstellte. Diese Zeiten sind vorbei. Wer seine Denkweise nicht ändert, wird als Erster Probleme bekommen. Andererseits gab es weder in Hotels noch auf Campingplätzen einen nennenswerten, fast gar keinen Anstieg der Bettenkapazität. Meiner Meinung nach ist dies eine rationale Reaktion des Marktes auf Investitionen in Qualität, die Anhebung des Standards und die Erweiterung des Angebots der Einrichtungen sowie auf die Marktstabilität ohne signifikanten Anstieg der Bettenkapazität, so der ehemalige Tourismusminister...

Die vom Tourismusverband der Gespanschaft Istrien veröffentlichten Zahlen zeigen, dass sich die Anzahl der Betten in privaten Unterkünften im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert hat. Laut diesen Zahlen gibt es in diesem Jahr 145.896 Betten in privaten Unterkünften in Istrien, im Vorjahr waren es 145.589. Dieser minimale Anstieg deutet auf ein langsam sinkendes Interesse an Mietwohnungen hin. Ob dies an mangelnder Nachfrage, einer Erhöhung der Pauschalpreise oder an anderen Gründen liegt, bleibt abzuwarten. Veljko Ostojić ist jedoch der Ansicht, dass eine Erhöhung der Pauschalpreise nicht unbedingt negativ sein muss.

Diese Aussage zweifle ich an. Wenn an allen Ecken und Enden gebaut wird auf Teufel komm raus, dann sind am Ende auch mehr Unterkünfte vorhanden. Es sei denn es wird illegal vermietet.

Veljko Ostojić: Treba jasno razlikovati obiteljske iznajmljivače od nekretninskih špekulanata

Hrvatski turizam u prvih šest mjeseci 2026. godine bilježi fizičke rezultate na razini prošle godine uz blagi utjecaj slabijeg lipnja, pri čemu se ističu rast prihoda u prvom tromjesečju od 9,2 posto, već po tradiciji Istra ponovno predvodi cijelu Hrvatsku s 8,7 milijuna ostvarenih noćenja. No...

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grüsse

jürgen

 

[claus-juergen]

An anderer Stelle habe ich ja bereits erwähnt, dass meine Tochter mit ihrer vierköpfigen Familie ein Ferienhaus im Raum Vodnjan vom siebten bis 14. September 2026 gebucht hat. Die Buchung erfolgte über Novasol. Da gab es 8 % Rabatt über die Firma des Schwiegersohns und noch mal 3 % Rabatt über die Kreditkarte. Somit ergab sich ein durchaus akzeptabler Preis von 517 € für eine Woche und ein kleines Ferienhaus mit zwei Schlafzimmern und Pool.

Nachdem die Unterkunft komplett bezahlt war rückte Novasol wie es üblich ist die Erreichbarkeit des direkt nebenan wohnenden Vermieters Dragan heraus. Das ist noch alles nachvollziehbar weil man ja die Ankunft und manch anderes absprechen möchte. Dazu hat mein Schwiegersohn für Freunde angefragt, ob denn die Unterkunft in der darauffolgenden Woche, also vom 14. September bis zum 21. September auch noch frei wäre und was dieses Ferienhaus dann kostet? Dies deshalb, weil es bei Novasol nur noch bis zum Samstag, den 19. September verfügbar war. Dieser Zeitraum vom 14. bis 19.9. ist den meisten Urlaubern ja zu kurz.

Nun hat sich Dragan als ein klassischer Vertreter der Fraktion Gierschlund entpuppt. Die direkte Buchung bei ihm in dieser Woche sollte ganze 900 € kosten. Dies vor dem Hintergrund, dass die Provision von Novasol wegfällt und die Saison sich eh dem Ende zu neigt. Aufgrund der Tatsache, dass mein Schwiegersohn den an Novasol gezahlten Preis dem Vermieter Dragan offenkundig machte gewährte dieser „großzügig„ einen Rabatt. So wollte er nun das Haus direkt für 600 € in der angefragten zweiten Woche vermieten.

Übrigens endet sein Vertrag mit Novasol weil ihm die Provisionen des Unternehmens als zu hoch erscheinen. Künftig könne man sein Haus nur direkt bei ihm oder bei Airbnb anmieten. Tatsächlich ist das Haus dann Ende September bei der zweiten Vermittlungsplattform für sage und schreibe 900 € pro Woche eingestellt.

Dieses Beispiel zeigt uns, dass es manche Vermieter mit ihren Preisvorstellungen übertreiben. Nachdem nach wie vor Ferienunterkünfte in großer Zahl von privater Seite gebaut werden, dürften die Leerstände eher höher werden und sich mittelfristig dies auch auf die Preise dergestalt auswirken, dass sie sinken.

grüsse

jürgen

 

[Julija]

Alles gut und schön, aber 900.- die Woche ist auch ganz schön günstig für ein Ferienhaus mit 2 SZ und Pool. Schenken braucht man das ja den Touris nicht.

 

[claus-juergen]

Alles gut und schön, aber 900.- die Woche ist auch ganz schön günstig für ein Ferienhaus mit 2 SZ und Pool. Schenken braucht man das ja den Touris nicht.

Hallo Julija,

die Woche zuvor, also Anfang September bis Mitte September kostet das Ferienhaus einschließlich des oben genannten Rabatts 517 €! Somit ist ein Preis von 900 € für die Woche danach in der zweiten Septemberhälfte doch völlig überzogen. Wenn du das anders siehst, ist das deine Sache. Aber normalerweise ist es so, dass die Unterkünfte in der Nebensaison günstiger werden und nicht doppelt so viel kosten. Nach wie vor bin ich der Meinung, dass Dragan ein Vertreter der Fraktion “Ich bekomme den Hals nicht voll“ ist zumal ja auch keine Provision für Novasol anfällt.

grüsse

jürgen

 

[claus-juergen]

Der Witz des Tages steht heute in Glas Istre:

"Laut Angaben des Kroatischen Fremdenverkehrsamts (HTZ) gab es in Kroatien im Juli dieses Jahres 6.704 Betten weniger in privaten Unterkünften als im Juli des Vorjahres. Gesetzliche Beschränkungen und Gebührenerhöhungen haben dazu geführt, dass einige Vermieter ihre Unterkünfte stillgelegt haben, da die Vermietung für sie unrentabel geworden ist oder sie beim Verkauf von Immobilien, die zuvor für die Kurzzeitvermietung genutzt wurden, eine höhere Rendite erzielen."

An allen Ecken und Enden wird gebaut auf Teufel komm raus und dann soll es innerhalb eines Jahres zu einem Rückgang von fast 7.000 Betten für Urlauber gekommen sein? Das ist nur so zu erklären, daß all diese privaten Vermieter ihre Unterkünfte offiziell abgemeldet haben und nun als Ferienhaus nutzen. So wird dem Finanzamt ein Schnippchen geschlagen weil offiziell auch keine Einkünfte erzielt werden. Das spart auch die nun eingeführte Grundsteuer. Rückfall ins gute alte Jugoslawien nenne ich das mal.

"In diesem Sommer verfügt Kroatien über 657.978 Betten in Familienunterkünften, im Vergleich zu 664.682 im gleichen Monat des Vorjahres. Da im Juli 2024 noch 661.839 Betten in Familienunterkünften verfügbar waren, sind es dieses Jahr weniger als vor zwei Jahren. Im Jahr 2020 wurden übrigens rund 608.000 Betten registriert, was bedeutet, dass es immer noch etwa 50.000 Betten mehr in Familienunterkünften gibt als im ersten Pandemiejahr.

Dies hat das Kapazitätswachstum in diesem Beherbergungssegment verlangsamt. Die aktuellen Trends bei privaten Unterkünften sind das Ergebnis mehrerer zusammenhängender Faktoren, wobei systematische Änderungen bestimmter Rechtsrahmen und Verordnungen einen wesentlichen Einfluss hatten. Während wir vor einigen Jahren ein kontinuierliches Kapazitätswachstum im Bereich privater Unterkünfte verzeichneten, hat sich die Situation in diesem Jahr gewissermaßen stabilisiert: Das unkontrollierte Kapazitätswachstum ist zum Stillstand gekommen, und gleichzeitig hat sich die Qualität des Angebots laut HTZ verbessert.

Während die Anzahl der Betten in Familienunterkünften leicht zurückgeht, boomt der Markt für nicht-kommerzielle Unterkünfte, also Ferienwohnungen und -häuser. Im Juli wurden 718.035 Betten in diesen Unterkünften registriert, was das Wachstum in diesem Bereich fortsetzt. Im Juli des Vorjahres waren es noch 691.341 Betten, im Jahr 2024 sollen es rund 665.000 sein. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Betten in nicht-kommerziellen Unterkünften um 27.000, während in kommerziellen Familienunterkünften 6.704 Betten registriert wurden. Vergleicht man die Daten dieses Jahres mit denen von 2024, so hat sich die Kapazität der nicht-kommerziellen Unterkünfte innerhalb von zwei Jahren um rund 53.000 Betten erhöht.

Nach den neuen Bestimmungen gilt die Unterbringung von Personen, die nicht zur Kernfamilie des Eigentümers gehören, in einer Wohnung oder einem Ferienhaus, das nicht als ständiger Wohnsitz genutzt wird, als nicht registrierte Beherbergungsleistung im Haushalt, wenn sich aus den festgestellten Umständen schließen lässt, dass die Unterbringung organisiert oder regelmäßig gegen Entgelt erfolgt. Ob eine solche organisierte oder regelmäßige Unterbringung von Personen außerhalb der Kernfamilie vorliegt, wird beispielsweise anhand der Häufigkeit der Anfragen verschiedener Personen im Laufe des Kalenderjahres, eines erhöhten Verbrauchs an Wasser, Strom und anderen Versorgungsleistungen, der vom üblichen Verbrauch während der Nutzung für den persönlichen Bedarf abweicht, einer Meldung Dritter oder der zuständigen Behörde über den Verdacht der Beherbergungsleistung, dem Vorhandensein von Werbung oder anderen Formen der Werbung für diese Unterbringung oder der Bezahlung der Unterbringung in Geld oder Sachleistungen festgestellt. Auch schriftliche Aussagen, Bewertungen oder Ankündigungen von Gästen, aus denen sich anhand von Inhalt und Datum die Art der erbrachten Leistungen und der Zeitraum ermitteln lassen, werden berücksichtigt. Zur unmittelbaren Familie zählen: Ehegatten und Lebenspartner, Lebenspartner und informelle Lebenspartner gemäß einer Sonderregelung für Lebenspartnerschaften gleichgeschlechtlicher Personen, Verwandte in direkter Linie und deren Ehepartner, Geschwister und deren Ehepartner und Kinder, Adoptiveltern und deren Kinder und Ehepartner, Stiefkinder und Stiefmutter und Stiefvater.

Diese Zahlen sind auch im Vergleich mit den Kapazitäten anderer Unterkunftsarten aufschlussreich. Kroatien verfügte im Juli dieses Jahres über rund 185.000 Hotelbetten, was bedeutet, dass Kroatien innerhalb von zwei Jahren ein Drittel der gesamten Bettenkapazität aller kroatischen Hotels im Bereich der nicht-kommerziellen Unterkünfte hinzugewonnen hat.

Was die Hotelunterkünfte betrifft, so stieg die Anzahl der Betten im Juli im Vergleich zum Vorjahr um etwa 3.000. Auf Campingplätzen verzeichnete Kroatien im Juli dieses Jahres 251.010 Betten, etwas weniger als im Vorjahr und im Jahr davor, als es rund 253.000 waren.

Zur Situation bei nicht-kommerziellen Unterkünften erklärte die CNTB, dass die Kapazitäten kontinuierlich wachsen. Dies sei, wie sie betont, auf das ständige Bewusstsein für die gesetzliche Verpflichtung zur Registrierung von Ferienhäusern als nicht-kommerzielle Unterkünfte, die Inbetriebnahme neuer, ständig neu gebauter Einrichtungen und teilweise auf die Umwandlung von Familienunterkünften in nicht-kommerzielle Unterkünfte zurückzuführen, was in Fällen geschieht, in denen jemand das Vermietungsgeschäft aufgibt.

Wir weisen außerdem darauf hin, dass nicht-kommerzielle Beherbergung die unentgeltliche Bereitstellung von Unterkünften umfasst, d. h. wenn der Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Apartments, in dem er keine registrierte touristische Tätigkeit ausübt, Übernachtungen anbietet. In diesem Fall wird keine Unterkunft bezahlt, der Aufenthalt muss jedoch dennoch im eVisitor-System registriert und erfasst werden, um den Tourismusverkehr zu dokumentieren. Wenn Sie beispielsweise in Rijeka wohnen und ein Haus auf der Insel Krk besitzen, sind Sie verpflichtet, Ihren Aufenthalt im eVisitor-System zu registrieren, sobald Sie dort übernachten. Dies gilt sowohl für kroatische als auch für EU-Bürger, erklärt die nationale Tourismusbehörde.

Ergänzend sei erwähnt, dass das neue Gastgewerbegesetz, das die erste Lesung im kroatischen Parlament passiert hat, strengere Auflagen für die private Beherbergung einführt. Besonderes Augenmerk liegt auf der Verhinderung des Missbrauchs der Beherbergungsbranche durch Verwandte und Freunde, der in der Praxis zur Verschleierung gewerblicher Vermietung genutzt wird. Es wurde festgestellt, dass ein Großteil der illegalen Vermietung in nicht kategorisierten privaten Unterkünften stattfindet. Daher sind die städtischen Ordnungsbehörden und die Zollverwaltung befugt, nicht registrierte Tätigkeiten direkt zu überwachen und zu ahnden.

Allerdings warnen Städte und Gemeinden bereits vor Problemen bei der Umsetzung der Aufsicht durch die städtischen Ordnungshüter, die bereits mit Aufgaben überlastet sind, und davor, dass ein städtischer Ordnungshüter für die Erteilung solcher Entscheidungen einen Hochschulabschluss benötigt.

Manje je kreveta za najam i sve više prijavljenih vikendica: Pazite koga pozivate u goste!

Hrvatska bilježi pad kapaciteta u privatnom najmu, dok broj kreveta u vikendicama i drugom nekomercijalnom smještaju snažno raste. Novi propisi dodatno pooštravaju nadzor.

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grüsse

jürgen

 

[Julija]

Oh Gott ist das viel zum Lesen. Bei dieser Hitze zu anstrengend

 

[claus-juergen]

Oh Gott ist das viel zum Lesen. Bei dieser Hitze zu anstrengend

Hallo Julija,

so wie „niemand die Absicht hat eine Mauer zu errichten„ hat auch niemand die Pflicht einen Beitrag zu lesen und zu kommentieren.

grüsse

jürgen

 

[hadedeha]

Das ist nur so zu erklären, daß all diese privaten Vermieter ihre Unterkünfte offiziell abgemeldet haben und nun als Ferienhaus nutzen. So wird dem Finanzamt ein Schnippchen geschlagen weil offiziell auch keine Einkünfte erzielt werden. Das spart auch die nun eingeführte Grundsteuer.

Weißt Du das oder vermutest Du das?
Ganz schön mutig, einigen Tausend Kroaten einfach so Steuerhinterziehung oder Betrug zu unterstellen.
Aber Du kannst das ja sicher belegen ...

 

[claus-juergen]

Weißt Du das oder vermutest Du das?
Ganz schön mutig, einigen Tausend Kroaten einfach so Steuerhinterziehung oder Betrug zu unterstellen.
Aber Du kannst das ja sicher belegen ...

Hallo Helga,

knapp 7000 Betten waren bisher zur Vermietung als Fewo deklariert. Das glaubt doch kein Mensch, dass tausende von Eigentümern nun auf einen Schlag beschlossen haben, diese Wohnungen nicht mehr zu vermieten, sondern als Ferienhaus zu nutzen. Dazu kommt, dass sicherlich mindestens mehrere 100 direkt nebenan wohnen. Ob die alle ein Ferienhaus am Nachbargrundstück wollen glaube ich eher nicht.

Noch dazu kommt die Tatsache, dass ja die neue Grundsteuer erheblich höher ist als die bisherige komunalna naknada und die nur erhoben wird, wenn eine Wohnimmobilie nicht selbst genutzt wird. Zufälle gibt’s die glaubt man nicht. Dieser signifikante Rückgang ausgerechnet vom letzten Jahr auf dieses Jahr als die neue Steuer eingeführt wurde. Warum gab es die letzten 20 Jahre keine Rückgänge bei den Ferienunterkünften?

Ich habe bewusst den ganzen Glas Istre Artikel abgelichtet. Da ist von illegaler Vermietung die Rede. Die haben den Begriff doch nicht aus der Luft gegriffen. Die Zeitung kennt doch ihre Landsleute oder sagen wir mal ihre Pappenheimer.

grüsse

jürgen