Top 10-Projekt - Die besten Tipps für Immobilien in Kroatien

Filip

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#1
Hallo zusammen,

in einer unseren letzten Umfragen haben wir nachgefragt, wie groß das Interesse für den Kauf einer Immobilie ist. Es zeigt sich, dass doch ein beachtlicher Teil des Forums über einen Immobilienerwerb nachdenkt. Hier sammeln wir die wichtigsten Tipps für Immobilieninteressierte in Kroatien.

Mein erster Vorschlag ist:

1. Prüfe die Grundbücher vor dem Kauf der Immobilie genau. Oftmals entdeckt man darüber Altlasten oder fehlende Genehmigungen.

Wer hat noch paar Tipps?
 

burki

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#2
2. ziehe einen deutschsprachigen Rechtsanwalt hinzu, der mit den Genehmigungen und behördlichen Wegen vertraut ist und das in der Praxis bereits nachgewiesen hat!

burki
 

evamaria

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#3
ich suche gerade ein haus und habe von meinen freunden, die schon lange auf mali losinj leben, dass man besonders bei maklern aupassen muss, die ständig wie stille post mehr auf den kaufpreis schlagen.
sollte man sich zu herzen nehmen.
liebe grüsse
evamaria :verweis:
 
E

Eliane

Guest
#4
Punkt 1 ist in Kroatien sehr schwierig!

Die Reihenfolge ist zufällig:

3. Grundstück durch einen Geometer vermessen lassen - Grenzsteine sind *mobil*!
4. Wegerecht über andere Flächen erforderlich und eingetragen?
5. Einen Vertrauensmann der die Landessprache beherrscht zu ALLEN Terminen mitnehmen!!!
6. Wer sind die Nachbarn, sitzt man zwischen zwei *Fronten*???
7. Hat man einen zuverlässigen Kontakt vor Ort der einem hilft und nach dem Rechten schaut wenn man nicht dort ist?
8. Online-Bankkonto für Ausländer in Kroatien eröffnen, z.B. bei der Raiffeisen-Bank...
 

burki

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#5
Zitat von evamaria:
ich suche gerade ein haus und habe von meinen freunden, die schon lange auf mali losinj leben, dass man besonders bei maklern aupassen muss, die ständig wie stille post mehr auf den kaufpreis schlagen.
sollte man sich zu herzen nehmen.
liebe grüsse
evamaria :verweis:
Das Makler bei der Vermittlung von Immobilien Geld verdienen ist schon rechtens. In D nehmen sie dafür in der Regel 3% + Märchensteuer!

Dafür sind diese auch besonders registriert und haben eine fachliche Qualifikation.
Wie das in Kroatien geregelt ist, weiß ich nicht, da schein mir eher Vorsicht geboten.

@Eliane -super Beitrag! du weißt auf was es ankommt! :lol:


burki
 

Filip

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#7
Sehr gut! Hat jemand noch den ein oder anderen Tipp? Dann können wir das Projekt abschließen. :wink:
 
S

Soline

Guest
#8
Hier noch ein paar Tipps von mir.
Man sollte unbedingt versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist bzw. alles heraus bekommen kann.
Bei Maklern und Rechtsanwälten sollte man sehr vorsichtig sein, denn die wollen in der Regel nur das Beste von einem Kaufinteressenten, nämlich sein Geld. Das bedeutet natürlich nicht, daß Alle so handeln. Für ihre ehrlichen Leistungen müssen sie natürlich auch anständig bezahlt werden.

Da will ich mal mein persönliches Erlebnis schildern. Als ich schon 1992 hier ein Haus kaufen wollte, habe ich ein passendes Objekt gefunden. Mit dem Verkäufer wurde ich schnell Einig und wir haben einen sog. Vorvertrag gemacht und ich habe eine Anzahlung von 5.000,00 DM geleistet. Ein Rechtsanwalt von vor Ort, habe ich beauftragt, alles im Zusammenhang mit dem Kauf stehende zu klären und zu regeln.
So weit so gut (schlecht). Nach 3 Monaten rief er mich an und sagte, er habe alles geprüft und alles sei in Ordnung und ich könnte zur endgültigen Vertragsunterzeichnung und zur Restzahlung anreisen. Dann hatte ich aber Glück. Ein Bekannter hat mir geraten einen Freund von ihm zu konsultieren, der im Nachbarort wohnt. Ihr glaubt gar nicht, wie klein die Welt in Kroatien ist. Da hat jeder in Deutschland lebende Kroate einen Freund oder Verwandten der da hilfreich einspringen kann. Ein paar Tage vor Vertragsunterzeichnung haben wir diesen Freund aufgesucht. Wir haben uns dann gemeinsam mit ihm, daß Objekt angesehen. Die Nachbarin dort kannte er, wie hier üblich und er hat schon gleich einige Dinge erfahren. Dabei hat er auch heraus bekommen, wer der ursprüngliche Besitzer des Grundstücks war. Nun haben wir diesen Menschen aufgesucht. Was wir dort erfahren haben, war etwas ganz anderes, als das was uns vorher der Rechtsanwalt gesagt hat. Für das Haus gab es keine Baugenehmigung, die Grenzfragen waren noch nicht geklärt usw. usw. Deshalb habe ich mich entschieden, von dem Kauf Abstand zu nehmen. Bei dem Vertragstermin bei dem Rechtsanwalt ist natürlich auch der Verkäufer erschienen. Auf meine lautstarken Vorhaltungen, zuckte er nur mit den Schultern und sagte o.k. er könne das ja verstehen, aber die Anzahlung von 5.000,00 DM bekäme ich nicht wieder zurück. Der Gipfel der Unverschämtheit bestand dann darin, daß der feine Herr Rechtsanwalt mir angeboten hat, mich bei der Eintreibung dieser Summe vertreten zu wollen. Darauf habe ich natürlich wütend verzichtet und diesen Betrag abgeschrieben.
Warum schreibe ich das so ausführlich. So oder so ähnlich ist es vielen ergangen. Deshalb z.B. mein Rat an alle Kaufinteressenten. In dem Vorvertrag genau formulieren, wie und unter welchen Umständen die hier übliche Anzahlung von dem Verkäufer zurück gezahlt werden muss. Zusätzlich sollte der Verkäufer eine entsprechende Bankbürgschaft vorlegen, deren Kosten von beiden Parteien getragen wird. Genau so, würde ich auch bei dem endgültigen Kaufvertrag verfahren. Meine etwaigen Regressansprüche an den Verkäufer würde ich mir ebenfalls über eine Bankbürgschaft absichern lassen und mir die Kosten dafür mit dem Verkäufer teilen.
Durch diese Verfahrensweise ist man etwas mehr auf der sicheren Seite und die etwaigen Verluste sind nicht so groß.

Vorsicht ist übigens auch bei der Einschaltung von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (einen Alleinvertretungsrecht gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen.

Ich hoffe, damit etwas bei der Aufstellung dieses Kataloges beigetragen zu haben.

Pozdrav Soline
 

evamaria

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#9
danke soline,
werde mir das ausdrucken, denn das ist für meine kaufverhandlungen extrem hilfreich.
lg evamaria
 

burki

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#10
Hier mal die Zusammenfassung:

1. Prüfe die Grundbücher vor dem Kauf der Immobilie genau. Oftmals entdeckt man darüber Altlasten oder fehlende Genehmigungen.
2. ziehe einen deutschsprachigen Rechtsanwalt hinzu, der mit den Genehmigungen und behördlichen Wegen vertraut ist und das in der Praxis bereits nachgewiesen hat!
3. Grundstück durch einen Geometer vermessen lassen - Grenzsteine sind *mobil*!
4. Wegerecht über andere Flächen erforderlich und eingetragen?
5. Einen Vertrauensmann der die Landessprache beherrscht zu ALLEN Terminen mitnehmen!!!
6. Wer sind die Nachbarn, sitzt man zwischen zwei *Fronten*???
7. Hat man einen zuverlässigen Kontakt vor Ort der einem hilft und nach dem Rechten schaut wenn man nicht dort ist?
8. Online-Bankkonto für Ausländer in Kroatien eröffnen, z.B. bei der Raiffeisen-Bank...
9. Wie viele Personen sind als Miteigner der Immobilie eingetragen?
10. Man sollte unbedingt versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist bzw. alles heraus bekommen kann.
Vorsicht ist übrigens auch bei der Einschaltung von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (ein Alleinvertretungsrecht gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen.


Gibt es noch Ergänzungen?

burki
 
O

Orebic

Guest
#12
Ein Blick in den Bebauungsplan des Ortes kann nicht schaden.
Liegt das Grundstück / Haus evtl. an der Küste innerhalb einer bestimmten Entfernung / Zone zum Meer, innerhalb derer das (Weiter-) Bauen gar nicht oder nur eingeschränkt erlaubt ist?
Teilweise sind diese Pläne schon im Internet veröffentlicht.
Haben die Nachbarn (zu) dicht an das Grundstück herangebaut (und wenn ja , gibt es dafür Genehmigungen) ?
Handelt es sich um ein geteiltes / zu teilendes Grundstück / Haus?
Liegt dafür eine Teilungserklärung bereits vor? Gibt es dafür kaufvertragliche Vorbestimmungen des /der Vorbesitzer/s?
 
Z

Zagorac

Guest
#13
Prüfe vor allem in Dalmatien ob das Grundstück 1/1 an den Verkäuer eingetragen ist.....oft sind in Dalmatien die Grundbücher nicht gepflegt worden und auf einer Parzelle sind dann mehrere Eingetragen , manche sind schon gestorben oder Ausgewandert und gerichtliche Beschlüsse über Erbe sind erfolgt und man weiss gar nicht wer letztendlich das recht auf einen Teil der Parzelle hat.

Bei meinem Grundstück in Drage waren es 26 eingetragene und von allen musste ich eine Einverständniserklärung Bekommen , sonst keine Baugenehmigung..........ich habe es geschaft von 25 ............und da der 26 nicht aufzufinden war hat das Gericht dann selbst entschieden und da ich ja schon so lange eingetragen bin ist die Verjährung eingetretten ...........
 
L

Lutz

Guest
#14
Zur endgültigen Verwirrung ;-) :

Landwirtschaftliche Flächen, sog. NICHT-urbanisiertes Land, also alles was NICHT als Bauland ausgewiesen ist, kann NICHT von Ausländern erworben werden. Man braucht einen Kroaten, der das Grundstück kauft. Im Gegenzug lässt man eine Hypothek zu eigenen Gunsten eintragen - dann sollte man sich aber nie zerstreiten....

Aussage eines Kroaten (der es wissen müsste): 3/4 aller Privathäuser sind mehr oder weniger Schwarzbauten ohne Genehmigung.

Mir ist auch bekannt, dass die Behörden in beliebten Gegenden regelmässig Luftaufnahmen veranlassen, um illegalen An- Umbauten auf die Schliche zu kommen.
 

Raimunde

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#15
Bei nicht urbaniesietem Grund bekommt man als Ausländer nur das Nutzungsrecht - aber keinen Eintrag ins Grundbuch. Bei Urbaniesierung geht dann der eintrag und man hat gut gekauft - muss aber Alles über einen eingetragenen Notar( keine Advokaten) laufen. Mein Mann war am Freitag bei einem Notar und hat sich eben erkundigt. Wenn es eine Gesetzesänderung dazu gibt, gilt der Kauf auch als rechtmäßig.
Liebe Grüße aus Linz
 

gaula

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#16
Wenn ein Nichtkroate eine kroatische Firma, d.o.o., gründet, kann diese ohne Genehmigung auch nicht urbanisierten Grund kaufen.

Raimunde, soviel ich weiß, ist der Notar für die Beglaubigung der Verträge zuständig, aber nicht zwingend für die Erstellung der Verträge, das kann auch ein Rechtsanwalt machen.
 

Hans

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#18
Notar oder Rechtsanwalt

aus eigener Erfahrung, sämtliche Verträge nur über einen Notar. Ev. Vorverträge über einen Rechtsanwalt.


Mir ist folgendes passiert: Anzahlung bei Vorvertrag, Achtung kroatisches Gesetz der Kapara oder so ähnlich, verfällt bei Nichterfüllung
Fehler bei Verträgen, keine Regressansprüche gegen den eigenen Anwalt
jedoch sehrwohl gegen den Notar
Hatte Anzahlung geleistet, dann je nach Baufortschritt die vereinbarten Zahlungen geleistet, dann im Zuge des Baues auf unzähligen Murks gestossen, Dämmung, Feuchtigkeitsisolierung, Elektro-Installation etc.
Zuerst wurden teilweise die Fehler behoben, dann nicht mehr. Kurz vor dem vereinbarten Übergabetermin, die Brüder wollten fast die ganze Summe, stellte sich durch meinen Architekten heraus, dass ich fast um die Hälfte zuviel gezahlt hatte. Es begannen Streitereien, ich stellte die Zahlungen ein und man drohte mir an, den Vertrag deswegen zu kündigen und ich hätte unter dem Titel Kapara alle Zahlungen verloren. Ich wollte auf keinen Fall aus den Verträgen aussteigen, da in diesem Jahr die Preise so anzogen - mein Nachbar hat die kleinere Haushälfte und nicht einmal 1/3 des Grundes und zahlte 2 Monate später um 60.000,-- Euro mehr als ich, ja und heuer im Sommer bot mir ein Immobilienbüro bereits fast das Doppelte.
Ich konnte als Ausländer nicht klagen oder jahrelang auf das Urteil warten. Was nun?? Ich holte mir Rückendeckung in Zagreb, setzte den Notar so unter Druck, der Notar müsste wissen, dass ich nicht klagen kann, dass dies eine Einseitigkeit der Verträge ist, sodass dieser den Hauptvertrag nachträglich auf eine d.o.o. mit meinem Namen umgeschrieben hat. Ich suchte mir einen neuen Anwalt, weit entfernt von Porec, es genügte nur noch ein Anwaltsbrief mit der Klagsandrohung, das Haus wurde fast fertiggestellt, der Rest, die Verbesserungsarbeiten und Reparaturen wurden in Eigenregie durch einen soliden kleinen Baumeister aus Visnijan bestens erledigt.,

Und der zweite Fall, ich kaufte ein Grundstück, nahm einen angeblich guten Anwalt der auch perfekt deutsch sprach, der vergass einfach sich vom Verkäufer eine Spezialvollmacht zum Weiterverkauf geben zu lassen. Ich bin darüber gestolpert, solche Vollmachten gibt es bei uns nicht, oder sind nicht notwendig.
So, dieses Grundstück ist für mich nun wertlos. Ich kann nicht verkaufen und werde im Grundbuch nicht eingetragen, angeblich nächstes Jahr. Reziprozität zwischen den Salzburger Landesgesetzen und der Rep. Kroatien. Der Verkäufer ist nach 4 Jahren immer noch Eigentümer, er hat das Grundstück bereits wieder verkauft, zum 10-fachen Preis!! Jetzt zittere ich, wer ist schneller, Zageb mit der Genehmigung oder Porec mit der Eintragung. Denselben Trick mit der d.o.o. Eintragung konnte ich nicht mehr anwenden, da die Zeitspanne zu lang war und die Verträge nicht durch den Notar erfolgt sind. Kommentar des Anwaltes, versuchen sie mich zu klagen..... Sie haben mich nicht beauftragt, eine Spezial-Vollmacht zu erwirken und ausserdem wie wollen sie mich vom Ausland aus klagen???....
Der vierte Anwalt aus Porec: Beim Hauskauf wurde eine Grundstücks-Nr. vertauscht. Ich war Eigentümer des Grundes, auf dem sich das Pool des Nachbarn befindet. Auf die Bitte des Nachbarn hin erklärte ich mich bereit, dies richtigstellen zu lassen aber gleichzeitig auch die Dienstbarkeit des Wegerechtes bzw. die Zufahrt zu meinem Haus durch eine gemeinsame Einfahrt sicherstellen zu lassen. Es kam zu einer Gerichtsverhandlung an Ort und Stelle, ich nahm mir den Anwalt zu meiner Vertretung und was machte dieser Schwach..., das Gericht hat die Dienstbarkeit nicht auf dem Nachbargrund eingetragen, aber das Grundstück übertragen. Angeblich musste die Dienstbarkeit separat eingereicht werden, so und jetzt muss ich meinen Nachbarn darum bitten.
Die Honorarnote und die Gerichtsgebühr, die eigentlich meinen Nachbarn zur Gänze betraf, zahlte die Buchhalterin meiner d.o.o. Beim Kassieren sind sie alle schnell.



Deswegen gilt für mich bei Verträgen aller Art, in Kroatien nur mehr der Notar oder zumindest den Notar zur Prüfung und Bestätigung der Verträge.

LG Hans
 

Raimunde

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#19
Hallo hans!
du lebst auch noch? Ich habe dir letzte Woche ein Mail geschrieben - na ja, jetzt ist es schon abgelaufen!
Trotzdem liebe Grüße aus Linz!!!
Dein pech zu deinen Käufen in Istrien ist doch wirkich nicht zu überbieten - es kann nur besser werden!!!!
 

Krista

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#20
Hallo,
hier noch ein kleiner Tipp. Ihr wisst sicher, dass man in das
Grundbuch von Istrien im Internet einsehen kann.
Ich hab meinen Auszug von dort.

Grüßle
Krista
 
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