legalisiertes Gebäude auf landwirtschaftlichem Grund

Ganghoferin

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Hallo liebe Gemeinde der Immobilienerfahrenen Forennutzer,
auch wir haben uns nun eine Immobilie in Kroatien in den Kopf gesetzt und da wir es gern ländlich mögen, sind wir auf ein landwirtschaftliches Grundstück mit einem Haus gestoßen, dessen Legalisierung grade nachgeholt wird. Das legalisierte Gebäude liegt außerhalb der Bebauungszone und innerhalb der 70m zum Meer.
Es soll nun einen Vorvertrag geben, der den Eigentumsübergang im Juli 2023 vorsieht (nachdem die Beschränkungen in Bezug auf den Erwerb landw. Grundstücke beendet sind). Bedingung ist, dass alle Schritte in Bezug auf die Legalisierung und Registrierung des Gebäudes seitens des Verkäufers bis dahin erfolgreich abgeschlossen sind. Unsere Anzahlung würde durch das Grundstück besichert werden. Das Gebäude ist marode und muss komplett saniert werden (faktisch abgerissen). Der Architekt sagt, dass es für die "Reparatur" keiner Permit bedarf, auch wenn vom alten Haus später nichts mehr übrig ist. Wir müssten nur exakt innerhalb des bisherigen footprint bleiben. Diese Einschränkung wäre für uns in Ordnung.
Ich denke, dass das Thema einer legalisierten Ruine auf landwirtschaftl. Grund nicht so selten vorkommt, aus baurechtlicher Sicht habe ich aber nicht viel gefunden in Bezug auf die Rekonstruktion (faktisch den Neubau) eines solchen Gebäudes.
Hat jemand von euch mal von so einen Fall gehört? Irgendwelche Ideen dazu? Wir sind für jeden Beitrag dankbar... :)
LG, Anette
 
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claus-juergen

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Hallo Ganghoferin,

Was meinst du mit „Beschränkungen in Bezug auf den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke beendet“?

Nach wie vor gilt, dass Ausländer weder Land- noch forstwirtschaftliche Grundstücke kaufen können. Ausnahmen gelten für Firmen, die dann auch steuerpflichtig sind. Ich bin gerade in Istrien und habe vor wenigen Minuten mit einem mir bekannten Bauleiter gesprochen. Das ist der aktuelle Stand.

Richtig ist, dass eine Ruine, die baurechtlich im Bestand erfasst ist ohne neue Baugenehmigung wieder aufgebaut werden darf wenn die Kubatur nicht verändert wird.

Lass dir von niemandem etwas aufschwätzen und ziehe einen Anwalt hinzu. Der klärt das für dich ab.

Grüße

Jürgen
 

Casa Vera

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Hallo Anette,

ich sehe das genauso wie Jürgen.

Eine Beendigung der Beschränkung in Bezug auf die landwirtschaftlichen Flächen ist mir auch nicht bekannt.

Auch solltet ihr keine Anzahlungen leisten bevor die Legalisierung nachweislich abgeschlossen ist und ihr amtlich beglaubigte Übersetzungen über den Vorgang habt.

Grüße
Peter
 

Ganghoferin

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Lieber Jürgen und lieber Peter,

vielen Dank für Eure Antworten :)!

Der Übergangszeitraum für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen wurde bis zum 30. Juni 2023 verlängert und anscheinend bestehen gute Chancen, dass er nicht noch weiter verlängert wird... ansonsten bleibt ja immer noch die Option der Gründung einer d.o.o.

Der Erwerb eines solchen Grundstücks erfordert tatsächlich Mut... Hanglage, kein Wasser und Strom, außerhalb der Bebauungszone... aber mit einem tollen Meerblick und der Einsamkeit, die wir uns wünschen. Zwei kleine Häuser, die sich nicht renovieren lassen und viele Warnungen, dass das Bauen als Ausländer sehr schwierig sei. Wir sind uns darüber im Klaren, dass wir dafür einen kroatischen Projektleiter brauchen und der Bau sicher kein Schnäppchen wird. Vielleicht warten wir mit dem Baustart besser noch - sicher kommen auch wieder Zeiten, in denen das Bauen wieder preiswerter wird und der Bauboom etwas abflaut.

Wir haben jetzt endlich einen passenden Anwalt gefunden, der sich mit Baurecht auskennt und eine Art "due dilligence" durchführen wird. Da er auch Bauprojekte in dem Umfeld leitet, hoffen wir, dass wir danach eine fundierte Entscheidung treffen können.

Liebe Grüße,
Anette
 

gaula

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.... ansonsten bleibt ja immer noch die Option der Gründung einer d.o.o.

... Vielleicht warten wir mit dem Baustart besser noch - sicher kommen auch wieder Zeiten, in denen das Bauen wieder preiswerter wird und der Bauboom etwas abflaut.

... Wir haben jetzt endlich einen passenden Anwalt gefunden, der sich mit Baurecht auskennt und eine Art "due dilligence" durchführen wird. Da er auch Bauprojekte in dem Umfeld leitet, hoffen wir, dass wir danach eine fundierte Entscheidung treffen können.

Liebe Grüße,
Anette

D.o.o. ist mit Folgekosten verbunden.
Preiswerter? ;)
"Due Diligence" hört sich gut an. Kroatischer Bauleiter auch.

Ich wünsche Dir jedenfalls sehr viel Erfolg bei Deinem Vorhaben.
 

claus-juergen

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Hallo Anette,

Wenn du einen Anwalt eingeschalten hast wird der dich sicherlich über die sich ggfs. ändernde Rechtslage kompetent informieren. Das Gerede vom möglichen Erwerb von Agrargrund durch Ausländer gibts schon seit Jahren. Ich glaube das erst wenn es Gesetz ist. Dafür kenne ich Kroatien zu lange und zu gut.

Halt uns auf jeden Fall auf dem Laufenden was sich tut.

Grüße

Jürgen
 

Ganghoferin

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...der Verkäufer baut jetzt leider Druck auf. Er behauptet, er habe jede Menge Käufer an der Hand und drängt auf einen schnellen Abschluss. Mag sein, dass das stimmt - vielleicht auch nicht. Vielleicht möchte er auch, dass wir keine Zeit haben, tiefer zu bohren.
Das bringt uns natürlich in eine unschöne Situation - wir wollen weder ungeprüft unterschreiben noch das Objekt verlieren... Die Anwälte haben alle viel zu tun und brauchen ihre Zeit. Ganz schön aufregend, so ein Immobilienerwerb... drückt uns die Daumen, das wir alles richtig machen!
 

Casa Vera

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Lasst euch nicht unter Druck setzen, es geht ja schließlich um euer (und viel) Geld.

Falls da, und das vermute ich nach wie vor, irgend etwas nicht "sauber" ist, habt ihr die A.....karte gezogen und hinterher jede Menge Ärger, Arbeit und wahrscheinlich nicht unerhebliche zusätzliche Kosten am Hals.

Es macht da schon einen Unterschied ob du den daraus resultierenden Behördenmarathon als Einheimischer durchläufst oder als "Deutsche Melkkuh"
 
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Kastela

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Der Übergangszeitraum für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen wurde bis zum 30. Juni 2023 verlängert und anscheinend bestehen gute Chancen, dass er nicht noch weiter verlängert wird.
Hallo Anette,

Schau mal was ich auf die schnelle gefunden habe.

Državljani EU će od srpnja 2023. moći kupovati zemljište​

Državljani zemalja članica Europske unije (EU) od srpnja iduće godine slobodno će moći kupovati poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj. Naime, moratorij , odnosno odluka o proizvodnji prijelaznog razdoblja na prodaju zemljišta strancima traje do 30. lipnja 2023. godine.

EU-Bürger können ab Juli 2023 Grundstücke kaufen​

Ab Juli nächsten Jahres können Bürger von EU-Mitgliedstaaten landwirtschaftliche Flächen in Kroatien kaufen. Das Moratorium , also die beschlossene Verlängerung der Übergangsfrist für den Verkauf von Grundstücken an Ausländer, dauert nämlich bis zum 30. Juni 2023.

Hier mal ein Link:

Unter Druck setzen geht gar nicht.Dann sehr gut aufpassen.Wo ist euer Grundstück überhaupt?
 
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claus-juergen

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...der Verkäufer baut jetzt leider Druck auf. Er behauptet, er habe jede Menge Käufer an der Hand und drängt auf einen schnellen Abschluss….

Hallo Anette,

Du bist ein erwachsener Mensch und ich auch und gerade deshalb sage ich dir in aller Deutlichkeit folgenden Satz:

Merkst du nicht, dass du besch… werden sollst? Du zahlst und kommst nie ins Grundbuch. Du wirst nie Eigentümer. Der Ärger ist vorprogrammiert.

Was Anwälte generell angeht verhält es sich da wie mit anderen Dienstleistungen. Wer zahlt schafft an.

Grüße

Jürgen
 
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Ganghoferin

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@claus-juergen , danke für die Warnung! Keine Sorge, ich bin ein eher skeptischer Mensch ;-)!
Der Eigentümer hat sich selbstständig gemacht, braucht Geld, ist alleinerziehender Vater und hat mehrere Interessenten an der Hand - ist ja klar, dass er sich einen baldigen Vertragsabschluss wünscht? Würde mir genauso gehen. Die momentane Marktlage führt leider dazu, dass man schnell genug sein muss. Mich nervt das auch und wenn wir nicht schnell genug sind, kaufen wir das halt nicht...
Im Vorvertrag ist nur vom Verkauf eines Grundstücks die Rede und nicht von 2 legalisierten Gebäuden. So würde ich das ganz sicher nie unterschreiben...!
Warum denkst Du, würden wir nie ins Grundbuch kommen?

@Kastela: Brac :)

@Casa Vera: Ich werde auch immer skeptischer... Die Legalisierung und Registrierung der Gebäude muss haarklein geprüft sein...
 

Casa Vera

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Hallo Anette,

ein Bekannter von mir ist von der Abstammung her von Brac, hat dort Haus, Grundstück, ect. und lebt auch dort.
Er spricht Deutsch und Kroatisch und kennt sich auf der Insel auch ein bisschen aus.:cool:

Wenn du willst, kann ich euch einen Kontakt zu ihm herstellen, denke er kann vieleicht etwas "Licht ins Dunkle" bringen.
Bei Interesse einfach PN an mich oder eine Email über unsere Homepage.

Gruß
Peter
 
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claus-juergen

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…Warum denkst Du, würden wir nie ins Grundbuch kommen?...

Hallo Anette,

Das wurde doch wiederholt dargelegt. Einfach weil du als Ausländer kein Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen erwerben kannst. Der Notar beurkundet das vielleicht, darf dich als Käufer allerdings nicht ins Grundbuch eintragen weil es gegen die Gesetze verstößt. Sicherlich kannst du einen „kroatischen Stohmann“ als offiziellen Käufer angeben. Ist der Kaufpreis vollständig bezahlt wird der als Eigentümer eingetragen. Ich würde das nie und nimmer machen weil beim Geld bekanntlich die Freundschaft aufhört.

Wenn dein Verkäufer übrigens angeblich ganz viele potentiellen Käufer hat, dann frage ich mich, wieso er gerade dir das Grundstück verkaufen will? Hast du schönere Augen als all die anderen oder hat das einen anderen Grund? Das frage ich mich als Kriminalist.

Grüße

Jürgen
 
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claus-juergen

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Hallo Anette,

Was meinst du überhaupt mit dem Begriff „momentaner Marktlage“?

Alleine bei Njuskalo, das entspricht dem deutschen Ebay Kleinanzeigen findest du aktuell weit über 100.000 Immobilien im Angebot. Für ein Land mit nicht mal vier Millionen Einwohnern ist das schon eine Menge.


Das Immobilienportal Crozilla bietet alleine für Istrien mit etwa 200.000 Einwohnern knapp 4.000 Baugrundstücke.

Ich will damit nur sagen, dass es in jeder Stadt und in jedem Kaff Immobilien aller Art zu kaufen gibt. Ich kenne die Preisentwicklung seit mehr als 20 Jahren und kann deshalb weder von einer Knappheit noch stark steigenden Preisen sprechen. Regionale Unterschiede gibt es natürlich. Es dürfte für jeden nachvollziehbar sein, dass ein Haus in Opatija oder Rovinj viel teuerer ist als am Ende der Welt.

Grüße

Jürgen
 

Ganghoferin

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@Casa Vera : Lieber Peter, zu deinem Bekannten aus Brac würden wir sehr gern Kontakt aufnehmen! Herzlichen Dank für das Angebot... gern die Kontaktdaten per PN.
Liebe Grüße von Brac
 

Ganghoferin

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Irgendwie ist das alles etwas zum Verzweifeln... Hat jemand von euch Erfahrung mit Grenzvermessungen? Laut Grundbuch hat das betreffende Grundstück 950m². Wenn man es auf der sehr praktischen Katastar-Seite (www.katastar.hr) ausmisst, kommt man nur auf 762m². Das ist ein Unterschied von 25%... :-(. Ich steh kurz davor, aufzugeben...
 
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claus-juergen

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Kataster und Grundbuch stimmen oft nicht überein, das ist hier ganz normal. ;)
so ist es Claudia!

Und genau deshalb ist es sinnvoll, nach oder unmittelbar vor dem Kauf ein Grundstück neu vermessen zu lassen. Grenzsteine sind oft nicht vorhanden. Zäune oder Mauern stehen zudem auch nicht immer, oder soll ich sagen, fast immer nicht an der Grundstücksgrenze. Das "Grenzsteinrücken" ist seit Generationen ein beliebter Volkssport.

Diese Vermessung durch einen privaten Vermesser (Geodet) kostet in der Regel weit unter 1000 Euro, also wenig im Verhältnis zum Kaufpreis und wenig im Verhältnis zu Deutschland.

grüsse

jürgen
 

gaula

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Jürgen, ganz genau. Eine Vermessung vor dem Kauf würde ich auch auf jeden Fall empfehlen.

Natürlich wird dadurch das tatsächliche Grundstück nicht größer und der verlangte Kaufpreis - auch wenn das Grundstück 25 % kleiner sein sollte, wie z.B. von Ganghoferin geschrieben - sicher auch nicht niedriger.

Man sollte schon wissen, auf was man sich einlässt hier in HR beim Immobilienkauf oder beim Kauf eines Grundstücks mit der Absicht, dort selbst zu bauen.

Da gehört die berühmte rosa Brille ganz weit unten in die Schublade. Und es ist auf jeden Fall nicht unklug, schon gleich zu Anfang einen Batzen Kohle, die man sicher als Lehrgeld zahlen wird, mit einzukalkulieren. ;)
 
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