Kvarner Bucht Immobilie

[AdriaFan99]

Guten Morgen zusammen,

wir sind hier neu, erstmal herzlichen Dank für die Aufnahme. Ein tolles und informatives Forum.

Wir wollen eine Wohnung in der Kvarner Bucht erwerben. Aktuell wird ein Vorvertrag dazu angefertigt. Wir waren für die Besichtigung vor Ort und haben uns mehrere Objekte zeigen lassen. Bei dem Objekt was uns gefallen hat und auf welches die Wahl fiel, wurde ein Haus komplett neu saniert und in 4 Parteien/Wohnungen aufgeteilt. Eine von diesen vier wollen wir letztendlich erwerben. Makler hat den Sitz in Deutschland und arbeitet mit Partneragenturen vor Ort zusammen. Ich hoffe auf ein paar Tipps, auf was wir intensiv achten sollten. Grundbuchauszug habe ich mir online geholt, soweit ich sehe eigentlich alles i.O. Es ist der Eigentümer, der auch im Vorvertrag steht eingetragen (eine doo). Keine Plombe. Tereta nema! steht auch drin. Allerdings wie gesagt steht im Grundbuch Kuca, also das ganze Haus auf den Eigentümer, da noch keine Teilung durchgeführt wurde.

- Was mir immer noch nicht so richtig klar ist, ob zum Vorvertrag schon eine OIB notwendig ist. Man findet oft unterschiedliche Aussagen. Der Makler meint erst zum Hauptvertrag, aber irgendwie habe ich noch keine wirklich verlässliche Info rausbekommen.

- Auch im Bezug auf eine Vormerkung im Grundbuch meinte der Makler, das wird da beim Vorvetrag nicht gemacht und kommt erst mit Hauptvertrag. Der Eigentümer (eine doo) muss erst die Etagierung durchführen. Stimmt das so?
Ist doch komisch wenn ich eine 10% Anzahlung leiste, aber keinerlei Sicherheit in der Hand habe.

- Auch steht im Vorvertrag nichts von einem Notartermin drin. Wäre das nicht üblich?

- Die Anzahlung und Restbetrag haben eine Zahlungsfrist von 5 Arbeitstagen. Ist das üblich?

- Beträge sind in € festgeschrieben und müssen in Kuna equivalent beim Verkäufer eingehen. Hat jemand einen Tipp wie ich das bewerkstellige, oder sollte das meine Bank unproblematisch machen können wenn ich die Info so weitergebe?

- Es muss ja noch einiges gemacht werden: Etagierung, Installation von Zählern, Anschluss an öffentliche Kanalisation. Steht auch alles im Vorverteag drin, dass der Verkäufer das alles auf eigene Kosten zum Hauptvertrag erledigen muss. Der Hauptvertragsabschluss ist auf spätestens November datiert im Vorvertrag, aber es steht nichts drin bis wann die Übergabe nach Zahlung des Restbetrages erfolgen muss. Wäre es wichtig das reinzuschreiben, oder erst im Hauptvertrag genau definieren lassen?

Ich verstehe inzwischen, dass ich wohl einen Unabhängigen Anwalt mir suchen muss (auch wenn mir der Makler empfohlen wurde). Für Tipps jeglicher Art bin ich dennoch sehr sehr dankbar, da wir totale Neulinge sind und nichts falsch machen wollen.

Vielen Dank vorab schon mal

 

[claus-juergen]

Hallo Adriafan,

tatsächlich brauchst du die OIB erst zur Beurkundung des Hauptvertrages beim Notar. Und doch kannst du die dir vorab bereits erteilen lassen.

Wenn der Verkäufer damit einverstanden ist, kannst du den Kaufpreis auch in Euro überweisen. In diesem Fall muss der genaue Betrag in beiden Verträgen aufgeführt sein.

Tatsächlich wird das Datum für den Notartermin meist kurzfristig festgelegt.

Die 10 % Anzahlung sind üblich.

Nimm dir in jedem Fall einen eigenen Anwalt der alle Angaben überprüft. Das kostet nicht die Welt.

grüsse

Jürgen

 

[AdriaFan99]

Hallo Jürgen,

herzlichen Dank für deine Rückmeldung.

Ich muss ehrlich gestehen, dass es mir doch etwas unseriös und zu unsicher ist. Das Haus ist ja noch gar nicht offiziell etagiert. Die eigentliche Wohnung gibt es ja quasi offiziell noch gar nicht im Grundbuch.

- Denkt ihr es wäre sinnvoller sich hier abzusichern und einen Vorvertrag erst dann zu machen, wenn der Verkäufer das Haus auf die einzelnen Wohnungen offiziell aufgeteilt hat und konkreter Bezug auf die dann im Grundbuch aufgeführte Wohnung besteht?

- Sollte ich nun nicht unterschreiben, muss ich damit rechnen, dass mir irgendwelche Kosten für die Vermittlung und/oder Erstellung des Vorvertrags in Rechnung gestellt werden? Hat da jemand Erfahrung?

Liebe Grüße

 

[claus-juergen]

Hallo Adriafan,

jetzt gehts ans Eingemachte. Und genau dafür ist ein Anwalt da um dich rechtssicher zu beraten.

Sollte es mit dieser Immobilie nicht klappen geht die Welt nicht unter. Solltest du einen Fehlkauf machen zwar auch nicht. Du ärgerst dich jedoch lange Zeit darüber.

Noch etwas möchte ich dir mitteilen. Der Notar hat direkten Zugriff auf das Grundbuchamt. Das bedeutet, dass die Eigentumsumschreibung binnen ein oder zwei Tagen erfolgt.

grüsse

Jürgen

 

[AdriaFan99]

Danke Jürgen,

gibt es irgendwo eine Liste empfehlenswerter Anwälte z.B. auch in der Kvarner Bucht?

Grüße

 

[Rex82]

Hallo zusammen,
Ich bin neu hier und habe mich bisher als unregistrierter Gast durch die Beiträge gelesen.
Da ich und meine Frau auf der Suche nach einer Immobilie auf der Insel Krk sind, wollte ich fragen ob jemand Erfahrungen mit den Maklern vor Ort hat.
Wir hatten bisher Kontakt mit denen von Alfaelmas und Krkimmo.d.o.o
Bisher können wir nichts negatives sagen, es ist aber auch noch nicht weiter gegangen als Besichtigungen.
Allgemein würde ich gerne wissen was ihr davon haltet wenn Makler ein Rund um Servicepaket anbieten.
Sprich Anwalt,Geodät,Handwerker bzw Leute die einem bei der Ferienvermietung der Immobilie helfen.

Vielen Dank für hoffentlich zahlreiche Antworten

Schöne Grüße Rex

 

[claus-juergen]

...Da ich und meine Frau auf der Suche nach einer Immobilie auf der Insel Krk sind, wollte ich fragen ob jemand Erfahrungen mit den Maklern vor Ort hat.
Wir hatten bisher Kontakt mit denen von Alfaelmas und Krkimmo.d.o.o
Bisher können wir nichts negatives sagen, es ist aber auch noch nicht weiter gegangen als Besichtigungen.
Allgemein würde ich gerne wissen was ihr davon haltet wenn Makler ein Rund um Servicepaket anbieten.
Sprich Anwalt,Geodät,Handwerker bzw Leute die einem bei der Ferienvermietung der Immobilie helfen...

hallo Rex,

Ein ganz herzliches Willkommen im Forum!

Wir freuen uns über deine Anmeldung und möchten dir den Einstieg etwas erleichtern, indem wir hier ein paar wichtige Informationen zusammen gefasst haben:

Die wichtigsten Regeln zum Forum findest Du hier:
https://www.adriaforum.com/kroatien/threads/forumsregeln.63092/

Wesentlich interessanter und deutlich schöner sind unsere vielen Reiseberichte!
Diese findest Du z.B. hier:
https://www.adriaforum.com/kroatien/forums/reiseberichte-kroatienurlaub.188/

Was wären Reiseberichte ohne Bilder?
Dafür haben wir extra den Bereich Mediengalerie erstellt, der stetig wächst und allen Fories zugänglich und komfortabel zu bedienen ist.
Schau mal hier:
https://www.adriaforum.com/kroatien/media/

Zur Mediengalerie gibt es eine bebilderte Anleitung, die tatsächlich sehr hilfreich ist, hier:
https://www.adriaforum.com/kroatien/threads/mediengalerie-anleitung.83657/
Einfach ausprobieren! Und wenn Du nicht weiter kommst, helfen wir dir gerne weiter!

Ein wunderschönes Kleinod des Forums ist die Fotokiste!
Machs dir bequem und genieße die schönsten Bilder Kroatiens, hier:
https://www.adriaforum.com/kroatien/forums/fotokiste-kroatische-impressionen.369/

Wie Kroatien, ist unser Forum ein Platz an dem Du dich wohl fühlen sollst.
Du kannst dich aktiv beteiligen, uns mit Fragen löchern, oder einfach entspannen.
Unsere Guides sind die freundlichen Geister, die dir zur Seite stehen.

Grundsätzlich kannst du einen kroatischen Makler nicht mit dem deutschen vergleichen. Der kroatische Makler bietet für seine Provision, meist sind es 3 % plus Steuer, erheblich mehr Dienstleistung als der deutsche Makler. Auch fertigt er einen ggfs zweisprachigen Vorvertrag an, der schon mal eine gewisse Rechtsbindung hat. Der Notar macht nichts anderes als diesen bereits unterschriebenen Vorvertrag zu beglaubigen. Ist der Kaufpreis vollständig geflossen nimmt er die Änderung im Grundbuch vor. Folglich sind die Notarkosten extrem niedrig. Grundbuchkosten fallen keine mehr an. Du erhältst lediglich Wochen später den Grunderwerbsteuerbescheid vom kroatischen Finanzamt. Ein Makler kümmert sich übrigens auch daraum, daß du als Käufer eine kroatische Steuernummer erhältst. Dazu mußt du persönlich beim Finanzamt vorsprechen. Auch das ist in der Maklerleistung enthalten.

Verzichtest du auf einen Notar, dann brauchst du einen Anwalt der sich seine Leistungen logischerweise auch bezahlen lässt. Ich selbst habe wiederholt mit Remax in Pula beim Kauf und Verkauf verschiedener Immobilien nur gute Erfahrungen gemacht. Normalerweise prüft der Makler auch im Auftrag des Käufers vor Abschluß des Vorvertrags das Grundbuch.

Liebe Grüße und ein herzliches Dobro Dosli!
jürgen für das Team des Adria Forums

 

[Rex82]

Vielen Dank für die nette Aufnahme im Forum.
Zunächst bin ich erleichtert dass es auch gute Makler gibt in Kroatien. Wenn man hier quer liest könnte man meinen dass es sich nur um Betrüger handelt.
Remax hat ja viele Niederlassungen.Rein von meinem persönlichen Gefühl hab ich da bei einem ortsansässigen ein besseres Gefühl, da die ja irgendwie immer greifbar sind.
Meine größte Sorge ist eben die dass man sich für viel Geld was kauft und damit am Ende nur Ärger hat.

 

[claus-juergen]

...Zunächst bin ich erleichtert dass es auch gute Makler gibt in Kroatien. Wenn man hier quer liest könnte man meinen dass es sich nur um Betrüger handelt.
Remax hat ja viele Niederlassungen.Rein von meinem persönlichen Gefühl hab ich da bei einem ortsansässigen ein besseres Gefühl, da die ja irgendwie immer greifbar sind.
Meine größte Sorge ist eben die dass man sich für viel Geld was kauft und damit am Ende nur Ärger hat.

hallo Rex,

Remax ist ein Franchise Unternehmen, d. h. der Franchisenehmer, in diesem Fall ein kroatischer Makler namens Habitator nekretnine d.o.o., zahlt eine Gebühr an den Franchisegeber und muß dafür bestimmte Standards erbringen bzw. darf im Gegenzug dazu das Remax Knowhow nutzen.

Ansonsten gebe ich dir den Tipp dich möglichst intensiv und weitläufig umzuschauen. Fahr in jedem Fall auch außerhalb der Saison mal dort hin wo du kaufen möchtest.

Zudem solltest du schon einigermaßen Ahnung von der Qualität einer Immobilie bzw. vom Bauen an sich haben. Kroatien ist auch in dieser Hinsicht anders als Deutschland.

Noch was wichtiges. Vergiß die Finanzierung der Immobilie. Entweder hast du das Geld dafür und kannst dir genauso wie Zuhause den Unterhalt und eventuelle Renovierungen leisten oder es wird nix mit dem Traum vom Haus am Meer. Vermieten würde ich persönlich das Objekt nie. Die Risiken überwiesen die finanziellen Chancen. Zudem hast du dann das Problem mit der kroatischen Finanz-Bürokratie.

grüsse

jürgen

 

[Rex82]

Hallo Jürgen,
Genau.Da gebe ich dir Recht. Man sollte sich die Zeit nehmen und sich den Ort zu verschiedenen Jahreszeiten anschauen.
Was die Qualität angeht gibt es tatsächlich verschiedene Häuser im Angebot. Von Bruchbude bis solide gebaut.Da hilft es meiner Meinung nach sich viele Objekte zeigen zu lassen. Bisher zeigen uns beide Makler auch geduldig verschiedene Objekte ohne ein Kaufdruck aufzubauen. Haben letzten Sommer damit angefangen und sind eben bisher noch nicht fündig geworden.

Liebe Grüße Rex